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民間賃貸住宅等退去時における敷金の精算について
近年、アパートなどの賃貸住宅をめぐるトラブルが急増しています。その中で一番多いのが「敷金の精算」に関するものです。こういったトラブルの未然防止と円滑な解決のため、敷金精算と原状回復の費用負担のあり方について、一般的な基準がガイドラインとして取りまとめられていますので、退去される際の参考にしてください。
※既に賃貸借契約を締結されている場合には、基本的には契約書の契約内容に沿った取扱いとなりますので、契約条項があいまいな場合はガイドラインを参考にしながら話し合いをしてください。
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの概要
1. ガイドラインとその考え方
ガイドラインとは、最近の裁判例や取引等の実務を考慮の上、原状回復の費用負担のあり方等について、トラブルの未然防止の観点から考えられる一般的な基準を国土交通省住宅局が取りまとめ示したものです。
2. 敷金（保証金）とは
敷金とは、借主が家賃の未払や不注意等により部屋に損傷を与えたり、破損させた箇所がある場合の修繕費用や損害賠償金等の債務を担保するために契約時に貸主に預け入れるものです。つまり、明渡しの際、負担すべき債務がない場合や債務負担後に余剰金がある場合は、借主に返還される性格のものです。また、保証金という名目の場合がありますが、通常敷金と同様のものです。
3. ガイドラインのポイント
（1）原状回復の定義
ガイドラインでは、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。つまり、アパートなどの退去時に敷金の精算として借主が負担する原状回復費用とは、完全に入居時の状態に戻すのではなく、借主の故意や不注意などにより生じた損耗、キズ等の破損部分を元の状態に戻すことを指します。
（2）損耗の負担区分
経年劣化や通常損耗による修繕費は、支払っている家賃に含まれているとされています。したがって、損耗等を補修・修繕する費用の負担区分について、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等については、借主が負担すべき費用と考え、他方、例えば次の入居者を確保する目的で行う設備の交換、化粧直しなどのリフォームについて、経年劣化および通常使用による損耗等の修繕であり、貸主が負担すべきだと考えられます。
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貸主が負担すべきと考えられるもの |
借主が負担すべきと考えられるもの |
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| 入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素の要素があるもの | 経年劣化・自然損耗・通常使用によると考えられるもの | 借主の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと考えられるもの | 通常の使用によるものとは言えないと考えられるもの |
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※詳細は、（一財）不動産適正取引推進機構発行による小冊子「住宅賃貸借（借家）契約の手引」を参照してください。
→小冊子は県内の消費生活センター（県内の消費生活センター）にて無償頒布（部数に限りがあります）しています。
万一入手できない場合は原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて（国土交通省ホームページ）＜外部リンク＞を参照してください。
民事（司法）調停制度と少額訴訟制度
退去時の敷金トラブルについて、当事者間の話し合いで解決できない場合は、最終的に裁判によって決着することになります。その制度として次の2つがあります。
1. 民事（司法）調停制度
調停制度とは、裁判所の調停委員会の仲介によって、相手方との話し合いでトラブルを解決する制度です。この制度は、訴訟と比べ、時間がかからず手続も比較的簡単です。調停が成立して調停調書が作成されると、確定判決と同様に、その内容を強制執行により実現できる効力も与えられます。
2. 少額訴訟制度
民事訴訟のうち、少額（60万円以下）の金銭の支払をめぐるトラブルを少ない費用で速やかに解決するための手続です。原則として、1回の審理（当事者双方の言い分を聞くなどすること）を終え、直ちに判決を言い渡します。
少額訴訟のメリット
- 60万円以下の金銭の支払をめぐるトラブルに限って利用できる手続です。
- 何度も裁判所に足を運ぶことなく、原則として1回の期日で双方の言い分を聞いたり証拠を調べたりして、直ちに判決を言い渡します。
- 証拠書類や証人は、審理の日にその場ですぐに調べることができるものに限られます。
- 裁判所は、訴えを起こした人の請求を認める場合でも分割払、支払猶予、遅延損害金免除の判決を言い渡すことができます。
- 少額訴訟判決に対して不服がある場合には、判決を下した裁判所に不服（異議）を申し立てることができます。
※民事（司法）調停制度、少額訴訟制度に関することは、簡易裁判所へお問い合わせください。
【参考】宅地建物取引業法
宅地建物取引業を営む者に免許を取得させ、そのうえで宅建業者が行う業務として、契約前に「重要事項説明」をしたり、媒介等の報酬についても一定の限度内とさせる等、宅建業者に対して適正な取引をするように規制している法律です。
- 新規賃貸借の媒介や代理について規定し、継続的な契約関係の借家の入口である借家契約の締結時を規制するのみで、中間の契約の更新や出口の敷金の精算等に仮に宅建業者が関与したとしても、基本的にはこの法律は及ばないと解されています。
- 貸主については、自らアパート経営のように業として行ってもこの法律の適用はなく、免許も必要とされていません。
